Tanım : Halen mevcut veya ileride mevcut olabilecek bir alacağın teminini sağlayabilmek için, taşınmazın malikinin uhdesinden çıkmadan teminat altına alınmasıdır.
İpotek için tapu siciline tescil şarttır. Kural olarak tescil için Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur. 2644 Sayılı Tapu Kanununa eklenen fıkra uyarınca konut, ihracat, turizm, sanayi, esnaf ve sanatkar, banka ve kamu kurum ve kuruluşlarınca açılacak kredilerde resmi senet düzenlenmeksizin ipotek yapılabileceği belirtilmiştir. (*)
İpotekle yükümlü bir taşınmaz alıcının ipotek borcunu kabul etmesi kaydıyla satılabilir.İpotek alacağı üçüncü bir şahsa devir ve temlik edilebilir. Taşınmazda birden fazla ipotek tesis edilebilir. Bu durumda ipotekler derece ve sıralarına göre sıralandırılır.
İpotek başkasının borcunun teminatı içinde tesis edilmiş olabilir. Bir alacak için birden fazla taşınmaz ipotek tesis edilebilir. İpoteğin Türk parası üzerinden yapılması esastır. Ancak vadesi 5 yıl ve daha uzun süreli, dış kaynaklı krediler için yabancı ülke parası üzerinden ipotek tesis edilebilir.
Kanuni ipotek ; bazı hallerde alacaklılara tanınan bir ipotek şeklidir. Satış bedelinden ödenmeyen miktar için, ölünceye kadar bakma akdinden dolayı, işçilerin ve müteahhitlerin inşaatçı ipoteklerinden dolayı kanuni ipotekler tesis edilebilir.
İstenen Belge ve Bilgiler : İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
Alacaklının iki, borçlunun bir adet son alt ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge.
İşlemin Mali Yönü :
492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (7. a, b, c) pozisyonlarına göre; Aktin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden binde 2,4 tapu harcı ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı tablonun (I.1. a) pozisyonuna göre de binde 6 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı tahsil ettirilir.
(*) 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesinde yapılan değişikliklerle konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlara işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluşlarıca açılacak krediler ile tarımsal (zirai) krediler nedeniyle yapılacak ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluşları tarafından) imzalanmış sözleşmenin taşınmaz mal maliki veya yetkili vekil tarafından tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulması yeterlidir.
İpotekte Sonradan Yapılacak Değişiklikler
Taraflar, anlaşmaları halinde ipoteğin tesisinden sonra, ipoteğin derecesini, ipotek miktarını, faiz oranını, ipoteğin vadesini, ipotekli taşınmazlardan birinin çıkartılmasını veya ipoteğe başka bir taşınmazın dahil edilmesini isteyebilirler. Bu işlemlerin yapılabilmesi için resmi senet düzenlenmesi gerekir.
İşlemin Mali Yönü : İpotekli taşınmazlardan birinin çıkartılması veya ipoteğe başka bir taşınmazın ilave edilmesinde borç miktarı üzerinden binde 2.4 ipotek harcı ve binde 6 damga vergisi
Mevcut ipoteğin derecesinin değiştirilmesinde borç miktarı üzerinden binde l.2 ipotek harcı ve binde 6 damga vergisi tahsil edilir.
Her iki halde de Eğitime Katkı Payı ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
İpotekte Serbest Dereceden Yararlanma Hakkı
Taşınmaz ipoteğinde, ipotekler derece sıralarına göre sıralandırılır. Birinci dereceden sona gelen ipotekler tarafları talep etmeleri halinde serbest dereceden yararlanma hakkına sahip olabilirler. Serbest derecede , bu hakka sahip olan ipoteğin boşalan dereceye geçebilmesi hakkıdır.
Serbest dereceden yararlanma hakkının tapu siciline şerh verilmesi esastır. Alacaklının serbest dereceden yararlanabilmesi için üst derecenin boşalmış olması gerekir. Bu res’en yapılabilir.
Terkini ; Serbest dereceden istifade hakkı ; ipoteğin terkini veya tarafların talebi ile son bulur.
İpoteğin Devri
İpotek işleminde alacaklı alacığını üçüncü bir şahsa devredebilir. Bu işleme alacağın temlikide denir. Alacağın temlikinin yazılı olması şarttır. Alacağın devrinde borçlunun muvafakatına ihtiyaç yoktur. Bu sözleşmeler noterde yapılabileceği gibi Tapu Sicil Müdürlüklerinde de düzenlenebilir
İpoteğin Terkini
İpotek alacaklısı veya temsilcisinin yazılı talebi ile ipotek sicilden terkin edilir. İpotek terkininde terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca ipoteğin tesisinde Eğitime Katkı Payı alınmamışsa, Eğitime Katkı Payı alınır.
